“小物业”牵动“大民生”。近年来，物业公司与业主间的矛盾纠纷越来越突出，物业服务合同纠纷案件呈上升趋势。2024年7月1日，由黄冈市人大常委会首次立法通过的《黄冈市住宅小区物业服务和管理条例》（以下简称“《条例》”）正式施行。自《条例》施行以来，黄梅法院积极援引《条例》成功化解系列物业纠纷案，有效缓解了业主与物业公司之间的紧张关系，为构建和谐社区迈出了坚实一步，实现了法律效果和社会效果的统一。

吴某等人居住在黄梅县某小区，某物业服务公司为该小区提供物业服务。因种种原因，吴某等人长期未向该物业公司缴纳物业费，多次沟通索要无果后，物业公司遂将吴某等112户业主诉至黄梅法院。

接到物业公司的诉讼材料后，考虑到物业纠纷类案件事实清晰、标的额不大，如果通过立案、审理、判决、执行的诉讼方式解决问题，不但增加了当事人诉累，还不利于从源头解决物业与业主之间的矛盾，在征求当事人意见后，立案庭工作人员遂将该112起类案移送至诉前调解团队处理。

因该系列纠纷涉案人数众多，原、被告间对立情绪较大，为避免激化物业公司与业主间的矛盾，案件承办法官深入涉案小区实地走访，现场调研小区物业服务情况，倾听双方真实想法。

“我都没住进去，为什么要交物业费”“就物业这服务水平，小区里到处有堆放的垃圾，房屋还漏水，我们凭什么要交物业费？”……

看到有法官到小区来，业主们纷纷发起了牢骚，抒发着心中的不满。承办法官耐心听取业主们的诉求，结合司法实践中的真实案例，根据《民法典》中关于物业服务合同相关规定和《条例》具体内容，对未入住小区是否需要交物业费，房屋漏水、物业服务有瑕疵能否拒交物业费等问题进行释法答疑，引导业主如不满物业的服务可通过向相关监管部门反映等途径合理维权。

在了解到矛盾纠纷的症结，安抚了业主们的情绪后，承办法官结合《条例》做起了物业公司的思想工作。针对业主们反映的小区房屋漏水、环境卫生管理不到位、业主诉求长期得不到有效解决等问题，物业公司“供认不讳”。“《物业服务合同》是约束业主和物业双方的，你们的服务不到位，难怪业主们‘不买单’！要想从根源解决问题，物业服务必须要整改。”在承办法官的教育下，物业公司认识到要想避免此类纠纷再次发生，必须对物业工作进行改进。

为促进案结事了，承办法官还邀请县住房和城乡建设局、县物业管理协会相关工作人员共同参与案件调解，看到物业公司态度发生转变，且做出整改承诺，部分业主们也主动履行缴纳物业费义务。经过多番协调，112起物业合同纠纷中，有95起纠纷达成诉前调解并撤诉，有17起纠纷在调解未果后转入诉讼程序依法判决，该系列纠纷得以顺利化解。

结合案件中暴露的物业公司管理漏洞，案件承办法官还向县住建部门、市场监督管理部门发出2份司法建议书，建议其加大对物业公司服务的监管力度，促进小区物业服务质量水平不断提高，做好黄梅物业服务质量的把关人。如何做到在维护物业公司利益，为其提供良好的营商环境的同时，彰显司法为民宗旨，兼顾小区业主的合法权益，是处理物业纠纷的重中之重。下一步，黄梅法院将深入学习贯彻落实《条例》内容，加大普法宣传力度和适用力度，建立健全物业服务纠纷多元化解机制，通过“审理一案、教育一片”的示范作用，从源头上减少该类纠纷进入诉讼程序，切实维护社会和谐稳定和人民安居乐业。